伴随着2017年的到来，关于房地产的讨论始终都没有停止，今年的房地产市场是不是真的会如越来
越多的经济学家、业内专家们预计的那样，低迷到无可救药？这房子，是不是今年真的就不能买了
呢？在当下的市（zheng）场（ce）环境下，做任何具体的预测都是不负责任和没什么nuan用的。但
是，作为一个动辄买房就得拿出几百上千万来的投资者来说，买房全靠所谓的专家指点，那就太low
了，自己掌握一些判断常识那是必须的（土豪可以自动飘过~~）。
今天，弹房君给大家带来的是钜派投资集团2017年上海宏观经济展望
暨投资策略会上的分享。听话听音，大家主要来看看判断房价的维度和分析逻辑，具体的结论，
请自行判断和联想！（为方便大家阅读，弹房君为大家做了一些核心观点的归纳）
1、房地产不管怎么调也不能让它掉下去，不能让它没了。
从对GDP的贡献来讲，2015年 GDP的增长率是6.9%，你要是扣除了房地产和基础设施建设带来的增长
，就剩……4.8%了；2016年前3季度的GDP增长是6.7%，扣除房地产和基建就剩4.4%了；如果单独计
算房地产，占0.8%，房地产相关投资，包括钢铁水泥木材等，占0.7%。今年如果没有房地产，GDP的
增速就剩5.2%了。所以，如果没有中国房地产投资的增长，16年的GDP增速就掉下去了。
从对税收的贡献来看，房地产在税收增长中贡献是大的，占29%。
所以，房地产不可或缺，在整个国民经济的增长中作用是巨大的。不管你怎么骂房地产，你还是得
求着它，它要是没了经济就惨了。
2、一是政策变化，二是基础供求数据，如果二者相吻合那就会涨价。
房地产与土地和政策产生直接关系，和货币不产生直接关系。
土地供应短缺，你就不能埋怨房价总是涨。2016年的地价总体上涨了很多，但它的供应量总增
长还是负的。2015年是-33%，所以很多城市土地出现短缺，包括上海北京。以北京为例，2016年北
京土地出让收入是800多亿，但2015年是1960亿，去年仅有前年的差不多40%。
如果土地不供应，你还老埋怨房价涨，它可不就得涨嘛，因为土地供应短缺。所以这是预测将来的
一个重要指标，土地是两年开工，你今年供应少，一定会对接下来两年的房地产市场产生影响。如
果上一轮土地负增长，那这一轮房子肯定是得涨价。凡事土地供应负增长，下一轮就是一个高峰。
房价上涨和货币政策和经济增长状况都没太大关系
去年房价涨的多，很多人说是因为我们的货币政策导致的，我个人觉得是瞎说，房价上涨和货币政
策没有任何关系。如果说有关系，那货币多了，都跑到房地产市场，那为什么有的城市涨有的不涨
，三线四线那么便宜反而不涨呢？所以和货币没有关系，严格说起来，我们历年的房价变化都和政
策有关系，和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%，它是个下台阶的过程，那为什么房
价猛涨呢？所以我们说房价上涨和经济增长无关。
宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的，不是同上同下，完全是按政策周期。我们看看以前，
任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上，想下就下。所以说中国的房地产市场其
实是一个政策市。
我们要预测都是根据现有政策做决定，但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少？很
多人说十几个月，这是政策变化的周期，通常18个月变一次，12个14个也有，一年半左右。政策周
期决定了房地产经济的增长情况。
3、住宅的销售竣工比（销售量/竣工量）数据得看！
2016年1-11月，房地产市场的全部销售竣工比是1:1.763，住宅的销竣比是1:2.12，库存到底是多少
？房子会不会涨价？如果年年都这样，还有多少房子给你卖呢？
4、小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市
城市的发展潜力和人口吸引力是判断一个城市房价是否会上涨的重要因素，人口的净流入量也是重
要的参考依据。另外，有个特别的指标，小学生的增长率。小学生一来，说明一家子在这生根了，
小学中学12年跑不掉的，这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子，再长大还要买房。我们光
看人口增长数据很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了，但是看小学生是容易判断的
。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市，因为它延续十几年，而这一定是供求关系恶
化的过程。
5、现在的房价指数为什么不代表真实的房价，有人为控制的因素存在。 我个人觉得房价中位数的数
据更好。
很多城市接到住建部指示，要求把房价涨幅控制在2%以内，那么怎么办呢？地方政府没办法，就看
那个报表，你要网签涨的很快就不让你签，不给你发销售证。
6、当价格不能成为信号的时候，就要靠历史经验来判断，或靠城市来判断，城市房屋的自有化率是
个重要指标。
我们认为目前城市房屋的自有化率是下降的。因为，一人户增加了。上海目前一人户占比是26%，北
京是27%多点。一个人的户口可能还在家庭里，但他一人住着一套房子。因此，一人户的增加会导致
整体数据的增长。近一次人口普查时，一人户增加了11%。人口的老龄化和人口数量的减少结
果是需要的房子更多了。原因在于，老人越多需要房子越多，上海每户家庭的人口指数是2.64，北
京是2.48，什么意思？一个家庭里不到三个人，导致什么呢？三个人得要两套房子。
举个例子，1960年德国7300万人口，1900万家庭；到了2010年德国有8100万人，4000万家庭。什么
意思呢？一个家庭只有平均2个人了，换句话说，之前2000万套房还富裕，现在需要4000万套了。为
什么用德国举例子，德国是全世界人口老龄化排第二的国家，中国排第十位。德国的例子告诉你，
不要以为老人会死掉，他不死，就算两个死了一个，那房子还是他的。
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